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童叟无欺

买房投资究竟要不要买车位 兼谈决策的权衡

经济世界若好比大江大海,则个人家庭投资理财则像是大江大海上的一叶叶行舟,有大有小,但本质上都是一个个微观个体,只能因势而为,无法战天斗地。

故而,掌舵的那位大家长,能不能很好的研判局势,见风使舵、顺流为行,决定了这艘小船行进的速度和安全度。既不要一味为了速度而不顾天气最终翻船,也不要随波逐流到处原地打转,更不要逆水行舟顶风而行,良好的节奏感下的变频操作才是船长最需要具备的上乘素养,效率才是王道!

总结下就是在最对的时候把对的事做对,这是一个听起来简单但实际一点也不简单的要求。因为一句简单的道理的后面也许是需要一个体系去支撑,去做到,正所谓知易行难,人人都懂得道理只有小部分人能真正践行。

故而体系化的我们,无比强调’势道术’的排序,以势为尊、以道为魂、以术为法,势道为上、术为加成,否则方向选择错了,跑的再快也并不是一个很好的努力过程,结果是无效乃至负效应。

所以,虽然今天这篇是一篇讲微选择的小文,依旧要把这个前提每次都换着花样啰嗦一遍,公众号与微博最大的区别就是,这里需要保持严谨之下的体系表达,尽量不碎片化,所以需要篇幅支撑。

目的都是帮助提升择机选物的思辩能力,记住,好的买进是成功的一半,而坏的买进是进退两难噩梦的开始,网上段子扁鹊三连实际上表达了医者对不遵医嘱以至于病入膏肓再求医者的愤懑而无奈的情绪表达,投资者也一样,很贴切。

言归正传,今天我们来聊一聊买房要不要同时买车位微观选择问题。

注意,我们讨论的前提是以保值增值为目的要不要买车位,而不是纯粹的从消费个体偏好的角度,任何追求个体偏好的行为,比如只求我喜欢、我高兴、我方便或者我买的起亦或卖不起的思考维度作为决策依据的话,

那跟买个奢侈品包包一样一句话就结束了:

有钱、任性、请随意!

没钱,没力,就放弃!

而从金融思维的角度,把它当做一个具备金融属性的保值增值品,那么买与不买,就并非从我钱多还是钱少来考虑了,而是这个东西未来能不能为我带来更多的钱?(跟选房是一样的)

如果能,哪怕钱少也要努力拼一把,如果不能,那就随意了,完全看你的消费能力,因为对于没有增值潜力的任何物件购买都只是一种消费行为!

一个东西,只有金融属性足够强才会有流动性才会有可交易性,可交易性强才会有增值潜力和动力,而金融属性的强弱基于该物品使用权的预期稀缺性!

这一点是实物类资产投资的通用本质要素

这就好比,你不可能把你家用过的电视机加价卖给我,你也不可能把你衣服啊、包包啊这些东西加价卖给我,除非我头脑不好,但是,如果你的衣服上有一天被某位大明星或大腕儿亲笔签名了,而我又特别膜拜他,甚至我不用膜拜他,只要他有成千上万粉丝,在某个范围内预期稀缺性就产生了,预期稀缺性的物品就会因为一定范围内的供小于求而产生强烈的可交易性从而价格节节高升。

同理,奢侈品经常搞限量款也是基于道理,人为制造预期稀缺性,

虽然我们看来这种预期稀缺性有点莫名其妙,但只要有人愿意相信,这个市场就是存在的。

再比如,炒币、各路民间花式集资游戏玩法…都是一样的原理,

某种程度上,他们只是在投资自己的信仰而已,但只要信仰在,游戏就能持续下去,

而几年前,日本核电站事故导致的中国老百姓抢盐屯盐潮,即是反面案例,盐这个东西实在是太不稀缺和太易获得了!

结语

…你看,我们说了这么多,其实关于车位什么也没有说,但对于优秀生,这篇就可以结束了。

说来说去,上半篇还是在讲道,把术的部分留给下半篇吧,不然总一篇那么长也不好。

买还是不买呢?

相机抉择的过程是一个不断动态权衡得失利弊的过程,决策在不同的背景条件、不同的动机下、不同的自身财务状况与投资环境之下,同样的元素可以有完全不同的结论,所以找寻到与自身现阶段需求最契合同时又兼顾未来稀缺性价值增长趋势的那个平衡点才是最符合你的方案

居民车位,总体来隶属于消费行为,无论是便宜的大几万到贵的大几十万,相比之同期租金回报比折算来说几乎都是溢价级别,简单的说就是租更划算。

一个20万的车位,即使按照4%左右的市场低风险理财收益率来算,所得月利息7百大概率大于这个20万车位所匹配的车位租金,当然举例选取中位数,自然有更贵的和更便宜的,但基本租金比例是同步大差不差的,这就是若仅从租售比上看,车位价格是存在不合理性的,租售比小于市场合理回报率,理应租为先。

但相信所有暗夜米课的童鞋们会很快会反应过来,就跟仅仅通过租售比来衡量房价是否存在泡沫一样,脑回路太简单了。

我们早在多年前课程中就说过衡量一件事物有没有做的价值,应该用动态思维而不是静态思维,只要这件东西内在具备强烈的内在发展动力使得他的使用稀缺性在未来可以得到不断的体现,那么无论他的使用价值体现(租金),还是获得性价值体现(价格),都会节节上升,只要内涵价值具备成长性,短暂的泡沫都会被充实。而反之,只要内涵价值没有成长性,都是纯粹消费行为,因为没有成长性更多的是因为没有稀缺性,也就没有流动性,更会被金融属性抛弃,那么砸进去的钱的唯一价值就是你自己的感受而已,比如小白领省吃简用换得拎着LV包包挤公交,只要自己因此昂首阔步觉得爽那就是有价值,但是也许别人可能认为挤公交的拎的包包是A货–一个不被市场认同的自我感受价值是低效的。

因而,仅仅的从账面价格去思考决策是不妥当的,价格永远没有绝对便宜和贵,只有相对论–对,我们讲的是一切投资行为。

要从预期成长性、预期稀缺性来考虑思辨,而你还要明白的是,车位价值的独立存在感很低,它往往是依附在对应房产的价值之上作为一个附加价值而存在,那么慢慢结论就越来越清晰了,要不要同时买车位,主要取决于主体-房产的预期属性!

一般而言,我们先说两个大方向:

一、成熟优质发展中地段的好房子,我们姑且简单叫做改善区域,本身就具备了很强的预期稀缺性,发展不断吸引高质量人群涌入,同时富裕人群家庭拥有车的数量往往会不止一辆,而好地段的住宅往往因为土地稀缺昂贵,车位配比不会过足,同时好区域的道路违停管理一般会很严格使得找寻替代成本很高,所以车位预期稀缺性也会很强,更重要的是,有无车位会比较大的影响该房屋的二手交易流动性继而影响价格,愿意花大价钱购买改善物业的人往往更看重的是完美性、便利性,车位的初始价格比之大吨位房价的增速会不断摊薄,却往往能在捆绑销售时增加销售溢价或增强销售的成交便易性,大吨位的东西稍微增加一点溢价,带来的绝对收益都会高不少,又或者在不太好成交的季节搭配增加成交快捷度,哪怕这边少赚些,却能更好的拿到钱找到更好的机会就是价值,当然,如果自己住,那么贵的房子都买了,还要为车位降低居住感本身就是一件很错配的事情,所以高端改善区域的房屋,建议配车位甚至在规则、财力允许下多配。

但是,这边要提出一个分支,即低密度高端社区发展初期又没有强势学区快速拉聚人气的阶段,会有一个漫长的人气积累期,这个阶段房子多的人并不会选择这里作为第一居所(不方便),所以短期也不会稀缺,那其实急不急拥有还要看,价格、你的财务负担,以及此时市场有没有更好的投资机会。而,一个本身就是靠强学区概念开发的地方,势必从一开始就会高人气,所以如果配比并不那么富裕的话,其实没什么好想的。

二、而刚需敏感型区域的房子,或者高概念故事区域发展初期的房子,往往对应人群是总价敏感型人群和投资客,所以一是实际居住率在很长时间内都不会高,二是拥车比例也不会立刻很高,所以相对于前者,车位需求度并不高,车位不稀缺时就比较容易以较低价格租到,又或者外围区域路面管理较宽松,路边停也能持续很长时间,可替代性强,所以此类物业过早沉淀一大笔钱在车位里,时间成本机会成本浪费较大,而在发展过程中尤其是早期,接盘的也多是价格敏感型的刚刚需人群,所以,多一个车位的价格有时候会是拖后腿的行为,因而此时不建议过早购入车位直到该区域或楼盘发展到一个突破节点时再行决策以免影响效率。

下面我们再细分一下各种情况:

自住

暗夜米课的小伙伴们应该记得,我们在主课程里,特别强调了,自住兼保值增值和纯投资行为是分开来算的,在自住自用的情况下,我们在保证预期增值属性的前提下可以适当的牺牲一些效率,因为毕竟自住自用也是一种价值,你想想看,百万级花费的房子都买了,你还把要车停在马路边,风里来雨里去,上班提前走逃罚单,下班归家还要花时间找车位说不定还很远,如果你有孩子,那就是不可想象的,而你买车的意义何在?还不如把买车的钱用来打车,够打多少年的,对吧!同样,买车本身就是消费行为,如果消费行为都不能让你的生活变得更舒爽,那么这个消费行为也是没有效率的,所以自住要不要买车位一切按照便利度来决策,如果租的很方便、路边停也很方便就等等,如果非常不方便价格也不是太离谱还是买了好,你要知道,不方便也是一种预期稀缺性,会逼着你的未来下家也要买,所以,想明白的其实都是一回事,对吧。其实,关键,还是,你的房要买对!

2. 时机

购买车位的效率跟购买房子的时机也是紧密相关的,在春天可以打劫开发商那个最好的购房季节里,刚刚历经寒冬对春天还不觉察的开发商们往往会把车位当做一个促销房屋销售的附赠品,给于很好的价格,那时候当然应该入。而反之,在狂热季里,开发商往往为了获得更高的利润,随着房价的大涨,把车位也拉到了一个极其不合理的价格出售,就跟标榜多少多少钱的精装修标准一样,那都是为增加利润,这个时候,你就要多权衡了,有人可能会说,开发商强制捆绑,不买车位不给买房啊怎么办,对啊,因为你买房的时机本身就不是对的,当给你机会蹂躏KFS的时候你没有这么做,那么回过头来自然就是被蹂躏,世界是公平的。

3. 投资

对于纯投资行为,因为我们对于没有自用效力的纯投资行为赋予了更高的效率性要求,所以,我并不太赞同,对于车位的纯投资行为,也就是购买多个车位空着未来加价卖出的投机行为,首先,车位不能使用贷款杠杆(任何高息贷都不被认为是好的杠杆,尤其是大量真实利率是你以为名义利率两倍的各种套路贷充斥着非纯房贷领域),没有乘数效应,车位的价值是依附于房产的价值,本身有多大的独立价值,很难说,况且,能一下卖给你多个车位的楼盘估计也不是什么好楼盘,起码就显示出了非常不稀缺的状态,不要赌开发商的大傻瓜,虽然偶尔会犯傻给我们机会,但这事上犯傻的还不算多,其三,就是综合上述两个原因,预期不稀缺、资金没有倍数效应,就很难说有效率值。一个没有可测性效率的纯投资行为是不恰当的。

好了,本话题基本说完了,虽然我们说的是车位决策问题,而且有点‘小题大做’,但,我们更多是展示简单决策背后的分析逻辑思维框架,而不是简单的能还是不能,相信如果你都听明白的话,知识是可以平移的,很多其他的投资决策问题你都可以有自己的专业性分析了。这个世界很少非黑即白的简单时刻,大多数时候是灰的。很多时候不是能还是不能做的问题,而是你能不能把它做好的问题。

原文链接:

买房投资究竟要不要买车位-兼谈决策的权衡(上)

买房投资究竟要不要买车位-兼谈决策的权衡(下)

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